Hai macchie di umidità sul soffitto e sopra c’è un balcone. Chi paga davvero i danni e i lavori? La risposta non è scontata. La legge parla chiaro, e una giurisprudenza ormai consolidata indica un percorso preciso.
Sotto la cornice del lampadario, una goccia, poi un’altra. Alzi gli occhi: un’aureola scura si allarga sul soffitto. Chiami il vicino di sopra, lui dice che il suo balcone è perfetto. L’amministratore sbuffa, promette di “guardare i pluviali”. *L’odore di umido entra piano, come una notizia sbagliata.*
A chi non è mai successo quel momento in cui capisci che l’acqua non aspetta le riunioni di condominio? I giorni passano, la macchia cresce, i muri si gonfiano come pane in forno. Tu fai foto, mandi messaggi, cerchi un nome a cui chiedere conto. Ne va di soldi, certo, ma anche di serenità.
E qui viene il punto che fa litigare i pianerottoli. Non tutti i balconi sono uguali, e non tutte le infiltrazioni hanno la stessa madre. C’è una regola, quasi definitiva, che divide il torto e la spesa. Funziona.
Chi paga quando l’acqua scende dal balcone di sopra
Le infiltrazioni non arrivano con un’autodenuncia. Di solito sono silenziose, poi esplodono. La prima domanda è: quel balcone sopra è parte privata o copertura di qualcosa? Se sporge in facciata, il classico “piatto” sospeso, è un elemento privato nella sua struttura. Il suo rivestimento impermeabile, se cede, manda l’acqua nel solaio e poi nella tua casa. E lì la responsabilità si stringe.
Prendiamo un caso tipo. Milano, palazzo anni Sessanta, terzo piano sopra il secondo. La signora del secondo trova aloni sulla camera, proprio sotto la linea del balcone superiore. Un tecnico misura l’umidità, solleva due piastrelle del balcone sopra e scopre la guaina screpolata. Si accordano: rifacimento dell’impermeabilizzazione a carico del proprietario sopra, ripristino della stanza a suo rimborso. Il condominio resta fuori, perché non c’entrano tetto né pluviali comuni.
Se invece il balcone fa da copertura a un locale sottostante, si entra nella logica della terrazza a livello (lastrico solare). Qui la spesa si divide: un terzo a carico di chi usa la terrazza, due terzi a carico di chi sta sotto e ne riceve la copertura, secondo l’art. 1126 c.c. Diverso ancora se la colpa è di una colonna pluviale condominiale otturata o rotta: paga il condominio, perché è un bene comune e scatta la responsabilità del custode. Il punto chiave è la causa tecnica: guaina privata, parti comuni, o entrambe.
Cosa fare subito: prove, perizia, lettere che funzionano
Prima mossa: blocca il danno e fotografa tutto. Scatta immagini con data, riprendi l’acqua che cade, misura l’umidità con un igrometro economico. Chiama un tecnico indipendente per un sopralluogo rapido. Con lui valuta se chiedere accesso al balcone sopra e una prova d’acqua sulla pavimentazione. Senza fretta, ma senza lasciare che l’acqua lavori al posto tuo.
Seconda mossa: una lettera formale. Diffida breve e cortese al proprietario sopra e all’amministratore, allegando foto e parere tecnico preliminare. Chiedi un termine per l’accesso e i lavori urgenti. Se emergono indizi di responsabilità del condominio (facciata, pluviali), coinvolgi subito l’assicurazione condominiale. Diciamolo: nessuno archivia preventivi, fatture e misurazioni giorno per giorno. Tieni tutto in una cartella, anche digitale, e ti ringrazierai tra un mese.
Terza mossa: non spaccare nulla finché la causa non è tracciata sul serio. Un sopralluogo congiunto evita accuse incrociate e perizie doppie. Quando la diagnosi è chiara, la legge ha binari che non lasciano scampo.
“Il confine tra balcone privato e copertura comune non è un’opinione. Contano funzione e causa. Se la guaina del balcone aggettante cede, risponde il proprietario. Se è copertura, si applica la regola del 1/3 e 2/3. Se il danno nasce da un bene comune, risponde il condominio.” — Avv. condominialista
- Documenti utili: foto datate, video, misurazioni di umidità, relazione tecnica.
- Richieste chiare: accesso al balcone superiore, prova di tenuta, pulizia pluviali.
- Tempi: fissare per iscritto una data per lavori urgenti e ripristino.
- Assicurazioni: verifica polizza condominiale e eventuale RC del vicino.
La regola che ormai non fa sconti
La giurisprudenza ha messo in fila i principi. Il balcone aggettante è un prolungamento dell’appartamento, nella sua parte funzionale. Se perde acqua perché la guaina o il massetto sono ammalorati, i danni a chi sta sotto li paga il proprietario del balcone. La facciata e gli elementi decorativi possono restare comuni, ma il flusso d’acqua nasce da un difetto che è nella sua sfera.
La terrazza a livello, quando copre ambienti di altri, si governa con l’art. 1126 c.c. La ripartizione dei costi di riparazione segue i millesimi delle unità coperte per i due terzi. La responsabilità per i danni può incrociare la custodia ex art. 2051 c.c., secondo le cause concrete. Se entra in scena una pluviale comune rotta, la palla passa al condominio, salvo concorso di colpa provato.
Ci sono casi misti. Guaina del balcone privata rovinata e, insieme, pluviale ostruita. Si può dividere la responsabilità per percentuali, sulla base di una perizia scritta che spieghi il nesso causale. Non basta dire “pioveva forte”. Serve raccontare con precisione dove l’acqua ha trovato un varco e perché.
Una storia che parla di case, tempo e vicinato
Le infiltrazioni non sono solo un problema tecnico. Sono tempo che scivola via, mezze parole tra vicini, odori che restano nei muri. Un perito che ascolta, un amministratore che risponde, un proprietario che riconosce una guaina finita: da qui passa la pace condominiale. Le regole ci sono e funzionano quando le cause sono chiare. Ma c’è sempre uno spazio umano, quello in cui si decide se rimediare subito o lasciare che l’acqua faccia la sua legge. E quando il ripristino torna a far profumare la stanza, capisci che non era solo un contenzioso: era casa tua che chiedeva attenzione.
| Punto chiave | Dettaglio | Interesse per il lettore |
|---|---|---|
| Balcone aggettante | Elemento privato nella sua funzione; infiltrazioni da guaina/massetto a carico del proprietario | Capire a chi chiedere i danni senza perdere tempo |
| Terrazza a livello/lastrico | Copre altre unità: riparazioni 1/3 a chi usa la terrazza, 2/3 a chi è coperto | Prevedere la ripartizione delle spese e negoziare con cognizione |
| Parti comuni | Pluviali e facciata: responsabilità del condominio salvo concorso di cause | Attivare l’assicurazione condominiale e ottenere un ripristino veloce |
FAQ :
- Come capisco se il balcone è aggettante o incassato?Guarda il profilo in facciata: se sporge libero, è aggettante; se è “incassato” nel volume e funge da copertura di ambienti sottostanti, è come una terrazza a livello. Un tecnico può verificarlo anche dai disegni e dal nodo costruttivo del solaio.
- Il vicino di sopra nega l’accesso per la perizia: che fare?Chiedi per iscritto una data e motiva l’urgenza. Se rifiuta, l’amministratore può mediare. In ultima istanza, un ricorso d’urgenza al giudice può autorizzare l’accesso per accertamenti tecnici non ripetibili.
- Se la colpa è di un tubo di scarico o pluviale comune, chi paga?Il condominio, in quanto custode del bene comune. Si attiva la polizza condominiale, se presente. Se c’è concorso di colpa (ad esempio guaina privata rovinata e pluviale ostruita), la responsabilità si può ripartire per quote.
- E se il danno è seguito a una pioggia eccezionale?La pioggia intensa non esclude la responsabilità se l’impermeabilizzazione era inadeguata o la manutenzione mancava. Solo un evento davvero imprevedibile e inevitabile può escludere il nesso, e va dimostrato con dati meteo e perizia.
- Entro quanto tempo posso chiedere il risarcimento?Per i danni da infiltrazioni tra privati, in via extracontrattuale, il termine ordinario è di cinque anni. Conviene documentare subito e interrompere la prescrizione con una diffida formale.
